In suo un discorso al Parlamento Francese nel 1850 il deputato Martin Nadaut, grande costruttore lancio uno slogan “A Paris, quand le batiment va, tout va!” destinato a rimanere nella memoria come una specie di legge dell’economia, e ad essere citato, qualche volta anche a sproposito, da ogni politico europeo intento ad approvare qualche grande progetto immobiliare.
In realta’ in quegli anni a Parigi si viveva in un boom di crescita della citta’ e moltissimi contadini lasciavano i loro villaggi per cercare lavoro nella capitale, e poiche’ non avevano altra capacita’, solo l’edilizia riusciva a trovare loro occupazione. E qui sta la logica del deputato costruttore: se il settore della costruzione tira, allora va tutto bene, perche’ non averemo disoccupati in piazza, non avremo proteste, quindi non avremo instabilita’ politica.
In molti casi successivi questa ricetta ha funzionato benissimo, sia per assorbire la disoccupazione, che per la capacita’ del settore delle costruzioni di mettere in movimento altri settori economici collegati, come le cementerie, le fornaci che producono mattoni, le cave di pietre ornamentali, le acciaierie, le falegnamerie che producono serramenti e mobilio, ecc..
Ma perche’ questo funzioni, cioe’ perche’ “la costruzione vada”, oltre alla volonta’ politica (cioe’ le licenze) serve almeno un’altra componente: il mercato, cioe’ un numero sufficiente di persone che abbiano i soldi sufficienti e disponibili, e la volonta’ di usarli per comprare gli immobili costruiti, o perlomeno per finanziarne la costruzione. Se nessuno compra gli immobili costruiti, il capitale di funzionamento (o circolante) delle imprese di costruzione si ferma, tutto cementato all’interno delle costruzioni invendute, e le imprese non potranno piu’ continuare il loro ciclo iniziando un’altro edificio, ma dovranno fermarsi e licenziare le maestranze.
Il credito bancario non puo’ essere molto di aiuto, perche’ se un’impresa di costruzione prende soldi in prestito dalla banca, prima o poi li deve restituire, e deve pagare pure gli interessi. E la banca stessa non vuole rimanere proprietaria di un immobile preso in garanzia, la banca ha bisogno dei soldi, per prestarli a qualcun altro e guadagnare i suoi interessi, quindi difficilmente finanzia un progetto immobiliare se non c’e’ la ragionevole certezza di poterlo vendere ad un prezzo adeguato.
Una situazione di questo tipo, chiamata in gergo dagli economisti “bolla immobiliare” e’ scoppiata in Albania negli anni scorsi a partire dal 2009, creando molti fallimenti di imprese, molti crediti inesigibili e molta disoccupazione. Ancora oggi il sistema bancario cerca di smaltire la gran quantita’ di “debiti cattivi” creati da quella situazione, arrivati al 25% del credito concesso (che allora era molto piu’ grande di ora) e faticosamente ridotti (con operazioni cosmetiche di bilancio) al 15% dichiarato attualmente.
Per anni, per pura coincidenza durante il periodo in cui Basha era sindaco di Tirana, il mercato immobiliare albanese e’ rimasto quasi paralizzato, pochissime nuove costruzioni e prezzi stagnanti se non in calo, perche’ non c’erano acquirenti, o meglio chia avrebbe voluto comprare casa non aveva i soldi per farlo.
Quei pochi costruttori che ancora avevano qualche liquidita’ si sono spesso lamentati perche’ il Municipio non dava licenze di costruzione, ma solo la quasi paralisi delle costruzioni ha consentito di riassorbire lentamente lo stock di invenduto e di evitare danni peggiori al sistema bancario, e se fossero state date nuove licenze, anche quei costruttori sarebbero finiti molto male.
L’arrivo al Municipio del nuovo sindaco Veliaj, dopo le sue famose quanto vane promesse di non far costruire nessuno, ha coinciso con una pressione coordinata da parte di molti grandi costruttori, ancora parecchio indebitati con le banche e con gli “usurai” privati, che conoscono solo un modo di guadagnare rapidamente, costruire palazzi almeno apparentemente lussuosi in posizioni centrali o vicine al parco, in modo da poterli vendere a prezzi altissimi a quelli che hanno ancora soldi da spendere.
Il Municipio si e’ accontentato della sua parte, raddoppiando la tassa sulla concessione della licenza edilizia, facendo cassa per poter spendere soldi in opere pubbliche di elevata visibilita’ (come parchi giochi, rotonde, facciate, ecc.), ma non per le scuole, visto che ha chiesto a quegli stessi costruttori di costruirgliele in leasing, con una spesa finale quasi doppia.
E’ iniziata cosi’ una corsa alle licenze per le posizioni migliori, per la costruzione di edifici altissimi (e quindi costosissimi sia da costruire che da mantenere successivamente) sia per l’edilizia residenziale (appartamenti di abitazione) che per l’edilizia alberghiera che, almeno nelle intenzioni, dovrebbe creare l’infrastruttura per lo sviluppo del turismo, nel pieno centro di Tirana o nei migliori posti sulla costa.
Ma, ancora una volta, i conti si fanno alla fine, e se non c’e’ chi compra gli immobili, questa giostra e’ destinata a fermarsi presto, lasciando i costruttori con le casse vuote e il territorio completamente devastato da cantieri incompiuti.
La speculazione politica del governo (qualcuno osa chiamarla strategia) sarebbe che questi immobili di prestigio attrarranno capitali da fuori, con compagnie turistiche che investirebbero milioni e milioni per poi avviare il business turistico.
La grande liquidita’ creata dalla Banca Centrale Europea per stabilizzare i mercati e per aiutare le economie dei paesi grandi debitori (Grecia, Francia, Spagna, Italia e Portogallo) fornirebbeagli investitori europei i capitali a interessi bassi per una simile operazione, garantendo il rilancio dell’economia albanese, la piena occupazione e la creazione di una infrastruttura turistica che darebbe continuita’ allo sviluppo economico.
Queste sono solo balle, o bolle, perche’ i capitali stranieri qui non ci vengono.
Non ci sono venuti finora e non ci verranno in futuro, semplicemente perche’ tutti i governi albanesi finora hanno dimostrato che nessuna cosa in Albania e’ sicura, non lo e’ il mercato (per potere d’acquisto), non lo e’ la proprieta’ (che continua ad essere oggetto di espropri non pagati e di rivisitazioni giudiziarie), non lo e’ la giustizia (che restera’ bloccata per anni da una riforma speculativa e incoerente), non lo sono nemmeno gli impegni presi e le garanzie date dai governi (che vengono sicuramente smentiti dal governo successivo, quando non direttamente da quello stesso che li ha assunti), e da ultimo non e’ nemmeno sicuro il livello della popolazione (che da alcuni anni ha ripreso con decisione la strada dell’emigrazione o dell’asilo politico).
Il business immobiliare richiede stabilita’ delle varie condizioni per periodi lunghi, mentre le strategie della classe politica albanese, e soprattutto quelle del suo sultano, non reggono piu’ di qualche mese. Invece ricreare una fiducia distrutta da continui e perduranti comportamenti inaffidabili richiede molta, ma molta pazienza.
La sola alternativa veloce al finanziamento straniero, per poter portare avanti con successo questa strategia di sviluppo immobiliare, rimane quindi il reinvestimento dei profitti del commercio e della produzione della droga da parte delle organizzazioni criminali albanesi, le uniche che potrebbero pensare di avere la capacita’ “militare” di proteggere i loro investimenti in Albania dagli inevitabili e incontenibili appetiti delle future classi dirigenti pubbliche.
Ma anche questi capitali della criminalita’ devono arrivare da fuori, e come gli altri cercano sicurezza e remunerazione, visto che molti dei loro detentori si sono gia’ fatti fregare una volta, finanziando, tra le altre cose, la costruzione di quella selva di orribili palazzi tra Durazzo e Kavaja, tutti inesorabilmente inutili, vuoti ed ammuffiti.
Siamo sicuri che non trovino soluzioni migliori?
